Najem okazjonalny ubezpieczenie
Wynajem mieszkań jest jednym z najczęstszych sposobów realizacji inwestycji prywatnych na rynku. Wciąż wysoka stopa zwrotu z inwestycji mieszkaniowych zachęca osoby prywatne oraz firmy do inwestycji w rynek nieruchomości. Biznes polegający na wynajmie nieruchomości polega przede wszystkim na dobrej organizacji oraz minimalizowaniu ryzyka związanego z przekazywaniem bardzo cennej rzeczy jaką jest nieruchomość. Zawierając umowę najmu z klientem nawet po starannej selekcji zainteresowanych możemy trafić na nierzetelnego najemcę. Szkody po takich lokatorach oprócz niewyegzekwowanej zaległego czynszu za najem, mogą być o wiele wyższe. Aby przysposobić lokal do celów najmu musieliśmy go odpowiednio zaadaptować przeprowadzając niezbędny remont oraz cyklicznie odświeżając nieruchomość aby zachować jej atrakcyjność. Jeśli zdarzy się, że nasz najemca dokona szkód w mieszkaniu i ich wysokość przekracza wartość kaucji, możemy mierzyć się z widmem wieloletnich spraw sądowych tytułem naprawienia szkody, których rezultat jest niestety niepewny.
Analiza potrzeb klienta
Z pomocą przychodzi dobrze wykonana Analiza Potrzeb Klienta. Kompleksowa oferta ubezpieczenia prywatnej inwestycji, powinna być przygotowana przed zawarciem umowy najmu okazjonalnego lub podobnej. Z naszej praktyki wynika, że istnieją dwa wzajemnie uzupełniające się rozwiązania:
Sposób nr 1. Przerzucenie kosztu na najemce.
Możemy zawczasu przy tworzeniu umowy najmu zobowiązać najemcę do zawarcia odpowiedniego ubezpieczenia OC w życiu prywatnym. Każde towarzystwo ubezpieczeniowe kreuje swoją ofertę troszkę inaczej nie tylko manipulując ceną ale i zakresem. Przy tworzeniu obowiązku zawarcia takiej polisy w umowie najmu należy wskazać jakie warunki powinno spełnić takie ubezpieczenie a najlepiej przyjąć rolę ubezpieczającego w takiej umowie w ten sposób możemy bez problemu dopilnować bieżących i warunków umowy aby mieć pewność, iż polisa jest ważna. Warunki na które powinniśmy zwrócić uwagę to m.in:
- definicja osób trzecich w polisie (czy nie wyklucza osób, z którymi mamy zawartą umowę najmu)
- zakres ubezpieczenia czy pokrywa szkody w mieniu najmowanym w celu prowadzenia życia prywatnego.
- zakres terytorialny czy obejmuje szkody wyrządzone poza Polską jeśli wynajmujemy lokal za granicą
Zalety i Wady tego rozwiązania
Minusem tej formy ubezpieczenia jest to, że nie obejmuje szkód wyrządzonych umyślnie przez najmującego m.in. kradzieży czy wandalizmu. Nie obejmuje wszystkich zdarzeń związanych z użytkowaniem wynajmowanej nieruchomości tj. pęknięta rura, zwarcia instalacji elektrycznych, innych szkody wynikających ze zdarzeń losowych. Innymi słowy nieruchomość oraz jej właściciel jest wystawiony na duże ryzyko.
Plusem jest niski koszt takiego rozwiązania oraz to, że ewentualne szkody likwidowane z tej polisy nie obciążą naszej historii szkodowości. A więc nie będziemy musieli w przyszłości płacić więcej za ubezpieczenia. W przypadku, kiedy kupujemy większą ilość ubezpieczeń to może przynieść znaczne oszczędności. Według najnowszych informacji niektóre towarzystwa ubezpieczeniowe mogą w przyszłości wiązać cenę ubezpieczeń komunikacyjnych z historią szkodowości poza komunikacyjnej klienta.
Sposób nr 2. Przerzucenie kosztu na najemce.
Decydując się na ubezpieczenie własnej nieruchomości należy sprawdzić jego zakres. Czy jest ono realizowane w formule ALL RISK, w zdarzeniach losowych czy obejmuje zakresem kradzież oraz wandalizm. Tutaj również najważniejszym jest upewnienie się o zakresie definicji:
- osób trzecich
- wyłączeniach odpowiedzialności względem lokali wynajmowanych
- czy oc w życiu prywatnym obejmuje lokale, których nie zamieszkujemy
- zdarzeń losowych, all risk
Jeżeli wynajmujący zgadza się na zakup swojego ubezpieczenia OC w życiu prywatnym można zrezygnować z formuły ALL RISK oszczędzając w ten sposób na ubezpieczeniu, w przeciwnym razie odradzamy takie oszczędności. Bez względu na to czy decydujemy się na ubezpieczenie lokalu obowiązkowo powinniśmy zawrzeć ubezpieczenie OC w życiu prywatnym. Ma to nas uchronić przed odpowiedzialnością finansową względem osób trzecich za szkody wyrządzone z tytułu ryzyka związanego z posiadaniem mienia takie jak: zwarcia instalacji elektrycznych, pożar, zalania (nie z winy najemcy).
Zalety i Wady tego rozwiązania
Plusem takiej formy zabezpieczenia jest możliwość objęcia, praktycznie każdego zdarzenia, jakie może wydarzyć się w naszej nieruchomości ( w zgodzie z OWU polisy). Dobre ubezpieczenia mają naprawdę szeroki zakres usług. Można je poszerzać o home assistance i oc najemcy aby spać zupełnie spokojnie i koncentrować się na tym co naprawdę ważne w naszym życiu, czy to będzie rodzina, urlop czy rolki.
Minusem jest koszt. Nie da się ukryć, że jest to rozwiązanie drogie. Niestety wszystko co przedstawia wyższą wartość ma też wyższą cenę.
Idealnym rozwiązaniem dla takich przypadków jest znalezienie rozwiązania gdzieś po środku dzieląc się kosztem usunięcia nieznanego ryzyka z przyszłości pomiędzy najemcą i wynajmującym. W ten sposób mamy bardzo wysoki stopień zabezpieczenia nieruchomości i odpowiedzialności z tytułu posiadania tej nieruchomości oraz niski koszt.
Podsumowanie
Chciałbym zwrócić na koniec jedynie uwagę na trzy równie istotne szczegóły przy wyborze ubezpieczeń:
Decydując się na ubezpieczenie kierujmy się nie tylko ceną ale też jakością likwidacji szkód jaką zapewnia ubezpieczyciel. Często dopłacając niewielką kwotę możemy zaoszczędzić sobie dużą ilość nerwów w przyszłości.
Ubezpieczamy siebie i najemcę w jednym towarzystwie aby uniknąć utknięcia w piekle przerzucania się odpowiedzialnością pomiędzy towarzystwami. (najczęściej takie sytuacje dotyczą rozszczelnień kranów, końcowych elementów instalacji wodociągowych)
Przed zawarciem ubezpieczenia mienia upewnijmy się w jaki sposób towarzystwo ubezpieczeniowe interpretuje najem traktowany jako główne źródło dochodu, najem wielu nieruchomości, lub realizowany przez firmy specjalistyczny. Zgodnie z interpretacjami podatkowymi może oznaczać to dla urzędu skarbowego oraz Towarzystwa Ubezpieczeniowego, że ubezpieczony prowadzi działalność gospodarczą i ewentualne świadczenia z likwidacji szkód mogą spotkać się z odmową lub uszczupleniem, jeżeli ubezpieczony zakupi polisę w złym segmencie. Wynika to z głównej zasady sztuki ubezpieczeń, która mówi: Zawsze ubezpieczamy stan faktyczny!
Podsumowując przy zabezpieczaniu nieruchomości należy dokonać dużego nakładu pracy przy tworzeniu pierwszej umowy. Później wystarczy pilnować terminów i przygotowywać się do następnych inwestycji! U nas poprowadzimy Ciebie za rączkę rozliczymy podatki, stworzymy umowę najmu okazjonalnego i ubezpieczymy ubezpieczymy wszystko wykonane przez osoby zajmujące się wąską dziedziną i ściśle ze sobą współpracujących dla Twojej wygody. A gdyby tego było część kwoty ubezpieczenia przeznaczymy na usługi towarzyszące.